住宅ローンがある場合の財産分与

住宅ローンに関する取り決めは慎重に!

夫婦が婚姻期間中に購入したマイホームをどうすべきか,離婚の際に大きな問題のひとつとなります。残った住宅ローンを誰が払っていくのか,不動産の名義は誰にしてどちらが住み続けていくのか,保証人の問題はどうするかなど,考えただけでウンザリしてしまいます。マイホームは入手価格の大きい財産であるがゆえに、ローンの負担も長期にわたることが多いため,離婚の際には慎重に取り決めをしておくことが肝心です。

 

離婚後に予想される危険性と問題点

当事務所への公正証書作成依頼の方で、住宅ローンに関する取り決めをしたいという方は少なくありません。その中でも、「妻と子供がそのまま自宅に住み、夫が住宅ローンを支払う約束で離婚したい」というケースをよくお見受けしますが、こういったケースの場合、離婚後数年経って元夫がそれまで支払っていたローンの支払いが滞ってしまい、場合によっては、元妻がローンを負担しなければならなくなる危険性を考えなければなりません(※「離婚すると連帯保証人ではなくなる?」も合わせてお読みください。)

元妻が残ったローンを支払い続ける経済力があれば良いのですが、そうでない場合の方が多く、最悪、長年住み続けた我が家を手放すことにもなりかねません。

特に協議離婚の場合、話し合いを早く終わらせて離婚したいといった思いから、離婚後の住まいと住宅ローンについての取り決めがしっかりされていないケースが少なくありません。

このように、取り決めをしないで離婚した場合でも、状況に応じた解決法がありますが、そこで問題になるのは、元夫(あるいは元妻)と連絡が取れないとか、今さら連絡を取りたくないといったケースです。

しかし、こういったケースでも、住宅ローンの名義や自宅の所有名義を変更する場合などには、どうしても当事者間の連絡が必要になってしまいます。

また、住宅ローンの名義についても、離婚により当然に名義や連帯保証人を変更できるわけではありません。稀なケースではありますが、住宅ローンの名義が夫で、離婚により夫が家を出て行くと取り決めた場合、一括返済を求められることもあり得ます。

住宅ローンは自宅に対するローンなので、ローンの名義人がその家に住んでいる必要があるためです。このように、住宅ローンの返済中に離婚となった場合には、ローンに関する問題が大きなウェイトを占める場合があるのです。

こういった離婚後に予想される住宅ローンに関する危険性と問題点を踏まえて、住宅ローンがある場合の財産分与を具体的にどうすれば良いのかを考えてみましょう。

 

1 まずは自宅(不動産)の査定をしましょう

自宅などの不動産がある場合は、不動産の名義や住宅ローンの契約内容など,現状がどのような権利関係になっているかをしっかり調べましょう。そしてローンの内容や権利関係が確認できたら、不動産業者などに依頼し、その不動産の時価を査定してもらいましょう。

最近の不動産査定は、ネット上で売却専門サイトなどを利用して行うことも多くなっており、通常は無料で行うことが出来ます。ただし、そこで出てくる査定価格は、売買仲介業者、賃貸物件の仲介業者、賃貸物件の管理業者など、どのタイプの業者に依頼するのかによって査定額が変わってくるので業者選びには注意が必要です。

また、不動産が高額で財産分与の話し合いをするうえで、大きな比重を占めることになる場合は、より正確で信用性のある査定が必要になる場合もあります。このような場合は、鑑定費用は高くなりますが、不動産鑑定士などの専門家に依頼すると良いでしょう。

なお、固定資産の納税通知書に記載されている「評価額」で良いのか?とのご質問をいただくことがあるのですが、納税通知書の「評価額」は役所が課税するための評価額であり、財産分与をおこなうための評価額ではありませんので注意が必要です。

 

2  残ローンを確認して不動産を評価する

そして、不動産業者などから査定書が提出されたら残ローンがどのくらいあるのかを確認しましょう。残ローンは、住宅ローンを組んだときに金融機関などと契約した契約書や支払い計画書、残高証明書などで確認できます。

ローンが残っている場合、不動産の評価は、時価からローンを控除して算出します。この評価の意味ですが、不動産の価格が住宅ローンの残額より大きいのか(アンダーローン)、住宅ローンの残額が不動産の価格より大きいのか(オーバーローン)を確認するということです。

 

3  どちらが住み続けるのか、または売却するのかを話し合いましょう

次に、不動産を評価(アンダーローンなのか、オーバーローンなのか)したら、夫婦のどちらが住み続けるのか、または売却するのかを話し合いましょう。以下に夫婦のどちらかが住み続ける場合について見ていきましょう。

 

【妻が(自宅を取得)の場合】

① 妻が自宅に住み続けて、夫をローンの債務者(ローンを支払っていく者)とする場合

この場合、自宅の名義を妻に変更し、ローンは夫が支払っていくことになります。(日本ではこの①が一番多いです。)不動産の価格が住宅ローンの残額より大きい(アンダーローン)場合、その上回った部分がプラスの財産となるので、その上回った価格の半分(評価額)を夫に分与しなければならない可能性があります。

具体例をあげると

自宅名義 夫→妻 名義変更

ローンの債務者 夫のまま

自宅の時価 3,000万円

残ローン  1,000万円

の場合

3,000万-1,000万=2,000万 ←プラス財産

2,000万×1/2=1,000万(評価額) ←夫に分与

となり、妻から夫へ1,000万円の支払いが生じる可能性があります。

①の場合、妻から夫へ評価額を支払うことができるのかという問題が残ります。現在の家族形態として、妻は専業主婦か働いていたとしてもパートタイマーであったりなど、収入が0かあっても低い場合が多いのが現状です。こういった現状をみると、妻から夫へ高額な評価額を支払うことは現実問題としてかなり厳しいものがあります。

また、仮に夫の支払いが滞った場合に、妻にローンの支払い義務が発生する可能性もあります。加えて、夫から妻への名義変更を考えるときに注意が必要なのは、住宅ローンが残っている場合、債権者である金融機関の承諾を得なければならない場合が多いということです。

そのため、このような場合、「住宅ローン返済完了後、直ちに名義変更をおこなう」などの条項を離婚協議書などの文書に記載しておきましょう。

 

② 自宅の名義と住宅ローンの債務者を夫のままにする

この場合、自宅の所有権は夫のままで、離婚後もローンは夫が支払うことになります。この場合も①と同様、将来、夫がローンの支払いを滞らせるという危険性を考えなければなりません。

なぜ、離婚したのに妻に支払い義務が発生するのか?例えば共働きしている夫婦の場合で、夫の収入だけでは住宅ローンの審査を通るのが難しく、妻の収入を合算してローンを組むことがあります。

夫婦でローン名義人になっている場合は、夫婦が共に連帯債務者または連帯保証人となり双方が同じ支払い義務を負うことになります。金融機関にとっては、夫婦の離婚問題とローンの問題は全く別物なのです。

そして、夫にすれば、慰謝料や養育費などの費用がかさんで、住宅ローンの返済が滞ることは十分に考えられます。さらに、夫が再婚し、子供が出来た場合などは、益々経済的負担が増えることになり、元妻の住宅ローン返済は後回しにされてしまう可能性は否定できません。

そのため①、②のパターンについては、万が一、夫が住宅ローンの返済を滞らせた場合にどのように対処するかということをしっかりと考えて取り決めしておかなければなりません。

最も効果的な手段は「離婚協議書を公正証書化すること」です

公正証書とは、公証人が法律に基づいて作成する公文書です。公正証書は高い証明力と執行力があるため、養育費などの支払を怠った時、訴えを起こすまでもなく直ちに強制執行(=相手の財産・給与などを差し押さえること)手続きをすることができます。

夫婦間でしっかりと決めたことでも、離婚協議で決定したことが「必ず守られる」というわけではありません。住宅ローンや慰謝料、養育費などの支払を離婚協議書で定めた後、最初はきちんと支払ってくれたにもかかわらず、すぐに支払われなくなってしまった、というケースは本当に多いのです。

そのような場合になっても、公正証書化した離婚協議書に住宅ローンの支払い方法に関しての条項を記載しておくことで、訴えを提起することなく、相手方の給与、その他の財産に強制執行をかけて支払いさせることが出来ます。

また、もし、将来的に夫が住宅ローンの支払いを滞らせ、やむなく妻が立替払いをした場合、その立替払い分を、夫の財産や給与に強制執行できるよう定めておくことも一つの方法です。

こういったことを踏まえ、当事務所では離婚相談をお受けし、離婚協議書を作成することになった場合、必ず公正証書にて離婚協議書を作成することをおすすめしております。裁判ともなれば、費用がかかりさらに、決着までの期間が数年に及ぶということも珍しくないのです。

 

③ 不動産の名義と住宅ローンの債務者は夫のまま、妻が自宅を賃貸又は使用貸借する場合

妻が自宅を夫から賃貸する場合、毎月のローン支払い分かもう少し安い金額を妻が家賃として夫に支払うことになるでしょう。また、夫の善意や交渉次第では全く無償で使用させてもらえる(使用貸借)可能性もあります。

 

④ 自宅の名義と金融機関の債務者を妻にする

この場合、妻が毎月の住宅ローンを支払うことになりますが、交渉次第で夫に一部負担してもらうことも可能だと思われます。しかし、アンダーローンの場合、不動産が実質的にプラスの財産となりますので、①の場合と同様、不動産の価格から住宅ローンの残債を差し引いた金額の半分について妻から夫に金銭の支払いが必要となる可能性があります。

またこのパターンでは、妻への債務者の変更が可能かどうかを妻の収入や資産状況などを金融機関によって審査されることになります。したがって、夫婦が話し合いで同意をしていても金融機関の同意が得られなければこの方法はとれません。

 

【夫が(自宅を取得)の場合】

この場合は次のケースが考えられます。

不動産の名義と債務者は夫のままで妻に清算の割合部分を金銭で分与する

このケースでは、自宅の評価がアンダーローンの場合、自宅の価格からローン残高を差し引いたプラス財産を財産分与の割合(おおよそ1/2)で、夫から妻へ支払うことになります。

つまり、上記【妻が(自宅を取得)の場合】パターン①と逆のパターンとなります。逆にオーバーローンだった場合、妻に分与の請求権は発生しません。基本的にローンは夫が支払い続けていくことになります。

 

【自宅を売却する場合】

自宅を売却する場合は、単純に売却代金を1/2ずつ分ければよいのでそれほど複雑なことはありません。

しかし、根本的な問題として、自宅が売却できるのかどうかという問題があります。現在、離婚を考えている多くの夫婦はオーバーローンの状態と思われます。このようなオーバーローンの状態では、自宅の売却には、金融機関の承諾が必要になってきます。

金融機関は住宅ローンを組む際、債権回収の担保として、不動産に抵当権を設定することが普通です。金融機関の承諾なしに勝手に売却されると、不動産の担保価値を下げてしまう怖れがあるのです。

そこで、ローンの契約書には金融機関が承諾しない限りは、売却等の処分はできない旨の条項が記載されています。この場合、金融機関との交渉となりますが、承諾を得るのは簡単ではありません。

売却が金融機関の承認できる価格であることや、売却費用が金融機関の負担できる範囲内であること等々が承諾の条件となってきます。

 

3 1,2を踏まえて話し合いましょう

どのパターンに当てはまるのか検討したら、相手と話し合いましょう。住宅ローンを抱えた財産分与は複雑さゆえに、後回しになりがちです。しかし、離婚を決めた以上、避けて通るわけにはいきません。時間を掛けてもじっくり話し合って取り決めましょう。

オーバーローン住宅のある財産分与では、ローン残額が高額であることが通常ですので、離婚に際して住宅ローンに関する取り決めは重要であり、それゆえ慎重に扱わなければなりません。

ご夫婦が納得して合意できたなら、万一の場合に備えて、公正証書で離婚協議書を作成しておくことをおすすめします。

 

 

 

 

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